Perché è così difficile costruire case nel tuo quartiere

Feb 12, 2024

Negli anni ’10, le città statunitensi iniziarono ad attuare politiche che avrebbero modellato i quartieri e, involontariamente, gettarono le radici per la grave carenza di alloggi di oggi: leggi sulla zonizzazione unifamiliare.

Le leggi sulla zonizzazione, nella loro forma più elementare, seguono un concetto semplice. In una parte della città si possono costruire solo fabbriche. In un'altra parte della città si possono costruire solo condomini. E in un'altra parte della città si possono costruire solo case unifamiliari.

Le leggi sulla zonizzazione unifamiliare sono sconosciute alla maggior parte degli americani, ma furono determinanti per l’espansione delle aree urbane e l’ideale suburbano di possedere una casa con portico e cortile su un appezzamento di terreno di mezzo acro dopo la seconda guerra mondiale.

Ma quel sogno aveva sempre una minaccia implicita, per coloro che lo vedevano in quel modo. La tua casa potrebbe essere la casa dei tuoi sogni, ma quel sogno potrebbe finire se qualcuno costruisse una fabbrica proprio accanto? E se provassi a vendere la tua casa, chi la comprerebbe? Qualsiasi inquinamento o rumore potrebbe facilmente raggiungere la tua casa, e vendere e trasferirsi in un posto nuovo potrebbe sembrare quasi impossibile.

E così, le leggi sulla zonizzazione hanno protetto il valore delle case di milioni di americani, hanno fermato lo sviluppo di progetti che avrebbero potuto trasformare piccoli villaggi in città più grandi e paesi più grandi in città, e hanno delegato il controllo ai proprietari di case locali e al governo su come veniva utilizzata la terra nei loro quartieri.

Eppure i critici sostengono che le leggi sulla zonizzazione hanno finito per essere escludenti, rafforzando la segregazione razziale e di classe e chiudendo la porta a molti americani alla proprietà della casa.

Le rigide norme di zonizzazione unifamiliari hanno limitato l’offerta di alloggi, aumentato artificialmente i prezzi, sprecato il sogno di possedere una casa per le generazioni future e bloccato le famiglie dal trasferirsi in quartieri con migliori scuole e opportunità di lavoro, dicono ricercatori e sostenitori.

Più di un secolo dopo l’approvazione delle prime leggi sulla zonizzazione unifamiliare, circa il 75% del territorio destinato all’edilizia abitativa nelle città americane è destinato esclusivamente a case private unifamiliari. In alcuni sobborghi, le leggi sulla zonizzazione rendono illegale la costruzione di appartamenti in quasi tutte le aree residenziali. I comuni hanno inoltre aumentato le dimensioni minime dei lotti e aggiunto i requisiti di altezza. Ciò ha avuto l’effetto di incoraggiare case unifamiliari sempre più grandi e di limitare le opzioni abitative, come le case più piccole.

“La zonizzazione è diventata più complicata e più restrittiva”, ha affermato Jenny Schuetz, ricercatrice senior della Brookings Metro che studia economia urbana e politica abitativa. “Sta diventando sempre più difficile costruire cose, soprattutto nelle aree ad alto reddito che vogliono avere molto controllo sullo sviluppo”.

Ora, sempre più governi locali e statali – guidati sia da democratici che da repubblicani – stanno ripensando le loro leggi sulla zonizzazione unifamiliare in risposta a una crisi immobiliare a livello nazionale.

Le case costano più di quanto siano mai state negli ultimi 30 anni, anche tenendo conto dell’inflazione, e la costruzione di alloggi non è riuscita a tenere il passo con la domanda. Il mercato immobiliare statunitense è a corto di circa 6,5 ​​milioni di case.

Pertanto, un numero crescente di stati e comuni stanno allentando le leggi sulla zonizzazione una volta considerate intoccabili. Queste riforme della “zona alta” sono state promosse dagli attivisti pro-edilizia – i cosiddetti YIMBY, abbreviazione di Yes in My Backyard.

I politici e i sostenitori stanno apportando diversi cambiamenti per aumentare il patrimonio immobiliare: eliminando le leggi sulla zonizzazione unifamiliare; legalizzare le unità abitative accessorie, comunemente note come granny flats, su aree unifamiliari; legalizzazione di duplex, triplex e fourplex; e attuare riforme per creare insediamenti abitativi a prezzi accessibili vicino alle principali linee di trasporto pubblico.

Minneapolis, Arlington, Gainesville, Charlotte, Walla Walla, Washington e altre città hanno riformato le leggi sulla zonizzazione unifamiliare negli ultimi anni.

Oregon, California, Washington, Montana e Maine le hanno interrotte in tutto lo stato. L'amministrazione del presidente Joe Biden ha anche sostenuto la riforma della zonizzazione, offrendo sovvenzioni federali alle comunità che modificano le politiche per consentire sviluppi multifamiliari.